Банки

Первый на российском рынке. Сбербанк подготовил новый вид ипотеки

Что-то новенькоеСегодня в 08:00 18

Сбербанк первым из банков заговорил о введении плавающей ипотечной ставки, чтобы покрыть процентный риск от повышения ключевой ставки и сделать жилищные кредиты доступными. Пока ЦБ по поручению президента готовит правовое регулирование вопроса, Сбербанк разрабатывает предложения для заёмщиков, уверяя, что так жилищные кредиты будут доступнее.

Герман Греф и Эльвира Набиуллина. Фото: franking.com

Из чего состоит ипотека?

По данным индекса «», средняя ставка по ипотеке составляет 7,96% годовых. Но ключевая ставка ЦБ — 4,25%. Разница — 3,71%. Сюда заложена маржа и всевозможные надбавки. В том числе премия за процентный риск, которая сейчас составляет 1,4%. Чем ниже ключевая ставка, тем выше премия. Например, в мае 2020 года ипотечная ставка на вторичном рынке составляла 8,48%, а премия за процентный риск — 0,69%. В конце 2020 года проценты по ипотеке опустились до 8,05%, а премия за процентный риск выросла до 1,4%.

Процентный риск — вероятность уменьшения банковского дохода из-за роста ключевой ставки. Например, в 2020 году банк оформил много кредитов под 8% годовых на 10-20 лет. Вклады при этом принимал под 4% сроком на год. Если ключевая ставка вырастет, то вклады придётся принимать под больший процент, а текущие ипотеки останутся на том же уровне. Так доход банка от разницы в процентах уменьшится или вообще пропадёт.

Делаем выводы. Сейчас заёмщики платят за то, чего ещё нет — за повышение ключевой ставки. Если исключить банковский риск, то ипотека станет дешевле.

Вебзайм [micro] [sale]

У Сбербанка идея

Банк предлагает ввести ипотеку с плавающей процентной ставкой и фиксированным ежемесячным платежом. То есть, ежемесячный платёж не будет меняться, и финансовая нагрузка на заёмщика не увеличится. Поменяется срок и, соответственно, переплата.

Сравним два кредита — фиксированный и с плавающей ставкой.

Исходные данные:

  • стоимость квартиры — 3 000 000 рублей;
  • первый взнос — 20%;
  • срок — 15 лет;
  • процентная ставка 8%.

Получаем ежемесячный платёж 22 965 рублей. Переплата — 1 728 416 рублей.

Допустим, что параллельно банк предлагает более дешёвый кредит, но с плавающей ставкой.

Исходные данные:

  • стоимость квартиры — 3 000 000 рублей;
  • первый взнос — 20%;
  • срок — 15 лет;
  • процентная ставка 6,6%.

Пока ничего не изменится, платёж будет 21 038 рублей. Переплата — 1 386 972 рубля.

Но, если что-то в экономике поменяется, и ключевая ставка вырастет, то банк изменит срок кредита. Допустим, ключевая ставка выросла на 1,4%. Срок кредита будет уже 18 лет. Переплата — примерно 2 130 000 рублей.

Сбербанк считает, что плавающая процентная ставка с фиксированным платежом — это возможность сделать ипотеку доступной без увеличения нагрузки на заёмщика и дополнительных затрат из бюджета.

Подведём итог

Позволим себе сделать умозаключения по новому предложению от Сбербанка.

В первую очередь хочется спросить себя: отчего все так забеспокоились процентным риском, если он уже заложен в стоимость кредита? Заботу о заёмщиках мы даже не рассматриваем как вариант. Получается, что финансовые организации и власть ждут повышения ключевой ставки и готовятся к этому?

Возможно, так государство готовится к отмене льготной ипотеки. Если на рынке появятся массовые банковские продукты со ставкой около 6,5% годовых, то среднее значение не повысится, и у людей создастся иллюзия, что жильё всё ещё доступно.

Будем думать, что квартиры доступные. Фото: yandex.ru

Если рассматривать плавающие ставки по жилищным кредитам как одно из предложений в линейке ипотечных продуктов, а не полную замену фиксированных ставок, то они не вызывают отвращения. Но при условии, что банк будет вести себя честно и давать заёмщику полную информацию о кредите со всеми возможными рисками, расчётами и сравнениями нескольких продуктов, чтобы каждый наглядно видел, что его ждёт в будущем.

Также хочется видеть регулирование. Например, ограничения по увеличению срока и платежа. Ипотечный кредит берётся на десятки лет. Ни один аналитик не сможет предсказать поведение ключевой ставки на весь период. Может оказаться, что она вырастет в три раза или упадёт до нуля. У заёмщика должна быть уверенность, что его кредит из 15-летнего не превратится в 30-летний.

Мы бы допустили оформление подобного кредита в одном случае — стабильные зарплаты у всех членов семьи, пополнение не ожидается, кредит оформляется на короткий срок, есть запас прочности по доходу и накоплениям, есть возможность быстро закрыть ипотеку в случае непредвиденного роста ключевой ставки (за счёт другой недвижимости или прочего имущества, накоплений, помощи родственников).

UniCredit [debit_cards][sale]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Яндекс.Метрика