Банки

Спасение банков — дело рук самих банков. Почему надо бороться с дешёвой ипотекой

Во все банковскиеСегодня в 14:00 364

В конце прошлого года финансовый мир заговорил о появлении плавающей ипотечной ставки. Но никаких конкретных предложений озвучено не было. Сейчас ситуация изменилась. ЦБ уверяет, что многие крупные банки готовятся к развитию ипотечного кредитования с плавающей процентной ставкой, а президент поручил принять соответствующий закон. 

Фото: «»/Иван Анчуков

Предпосылки изменений

Плавающие процентные ставки законодательно не запрещены, но в ипотечном кредитовании почти не используются.

Сейчас процентная ставка по ипотечным кредитам исторически низкая. То там, то тут появляются сообщения об ипотеке под 0,1%, 0,4%, о скидках для молодых семей, снижении ставки по акции к празднику, о спецпредложении для жителей определённого региона и т. д.

Для банков это повод расширить кредитный портфель и привлечь новых заёмщиков. Для государства — возможность выполнить цель по обеспечению людей жильём. Вместе с этим банки волнуются — повышение ключевой ставки снизит их прибыль. Например, ставки по долгосрочным кредитам останутся на уровне 7% годовых, а вклады придётся принимать под 10% годовых. Если же ипотечная ставка будет меняться вслед за ключевой, банк не будет нести процентный риск, а переложит его на заёмщика.

Вебзайм [micro] [sale]

Раньше подобная проблема не стояла перед банками — ставки по жилищным кредитам были высокими, а ключевая ставка снижалась. Как только ситуация развернулась в обратную сторону, обозначились риски.

Кроме этого, ЦБ выделяет и другие предпосылки использования плавающей ставки:

  1. Снижение процентов по ипотечным кредитам. При прочих равных кредит с плавающей ставкой будет дешевле, поскольку банк не станет закладывать в его стоимость процентный риск.
  2. Снижение издержек на рефинансирование. По сути в России и так используется плавающая ставка, но в сторону понижения. Каждый заёмщик может рефинансировать кредит по более низкой ставке без уплаты комиссии за досрочное погашение. В случае появления новых ипотечных продуктов переоформление не потребуется — проценты будут снижаться автоматически.

Чем мы рискуем?

Вспоминается валютная ипотека 2014−2015 года. Изначально ставки по ней были ниже, чем по рублёвой, но был риск увеличения платежа по мере роста курса. Рубль обвалился — ипотечный платёж стал неподъёмным для многих заёмщиков. Люди лишились и денег, и квартиры.

С плавающей процентной ставкой может произойти также. Если ключевая ставка резко вырастет, то и платёж по ипотеке изменится не в лучшую сторону. Уповать на стабильность не стоит, потому что ипотечный кредит долгосрочный — на десятки лет. Ситуация в стране и мире может много раз поменяться.В конце 80-х на волне экономического бума в Великобритании проходил рост рынка недвижимости. При этом все жилищные кредиты выдавались по плавающей ставке. В 1989 году Банк Англии поднял ключевую ставку в 2 раза до 14,9%. Соответственно, у людей выросли платежи по ипотеке. Началась череда дефолтов и как следствие — ипотечный кризис, окончившийся рецессией в экономике.

Плавающая ставка — причина кризиса в Англии. Фото: zillow.com

Центробанк подсчитал:Долгосрочные кредиты со сроком погашения свыше 10 лет с плавающей ставкой очень чувствительны к изменению ставки. Так, например, при изменении процентной ставки по 15-летнему кредиту с 7 до 9% ежемесячный платеж возрастёт на 13%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 34%; при росте до 10% ежемесячный платеж возрастёт на 20%, а суммарная переплата по кредиту увеличится на 51%.

Посмотрим на конкретном примере, как изменится платёж и переплата с увеличение процентной ставки.

  • Сумма ипотеки — 2 400 000 рублей.
  • Срок — 10 лет.
  • Первоначальная процентная ставка — 7%.

Ежемесячный платёж — 27 866 рублей. Переплата — 945 674 рубля.

Изменим процентную ставку до 9% годовых. Ежемесячный платёж стал 30 402 рубля, а переплата — 1 250 940 рублей.

Итак, основной риск плавающей ставки — увеличение платежа, что ведёт к росту долговой нагрузки. Есть вероятность, что большое число заёмщиков не смогут платить ежемесячные платежи по ипотеке или другим кредитам.

В сообщении ЦБ говорится:

В ситуации широкого распространения ипотечных кредитов с плавающими ставками повышение ставок могло бы привести к чрезмерному росту долговой нагрузки значительной части заёмщиков и их неплатежеспособности. Это несло бы серьёзные социальные и макроэкономические риски, так как долговые проблемы граждан неизбежно привели бы к спаду потребления, кризису на рынке недвижимости, потере жилья.

Что будем делать?

Владимр Путин поручил принять закон, регулирующие плавающие процентные ставки.

Правительству Российской Федерации совместно с Банком России: в целях ограничения возможных рисков для заёмщиков — физических лиц обеспечить внесение в законодательство изменений, регулирующих порядок изменения переменных процентных ставок и (или) сроков возврата потребительского кредита (займа), в том числе обязательства по которому обеспечены ипотекой

ЦБ уже выпустил доклад для общественных консультаций «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». 

Центробанк предлагает несколько вариантов регулирования плавающей процентной ставки:

  1. Полный запрет кредитования с плавающими ставками.
  2. Законодательное ограничение максимального размера изменённой процентной ставки.
  3. Количественное ограничение кредитов с плавающими процентными ставками.
  4. Ограничение круга потенциальных заёмщиков (выдавать ипотек с плавающей ставкой тем, кто может обслуживать увеличившийся платёж).

Итак, мы видим, что план по введению плавающей процентной ставки начал оформляться. Законодательно ограничений для появления подобных продуктов нет, но нет и регулирования.

Президент поставил срок для предоставления предложения по законодательным изменениям — 15 июля. Посмотрим, что будет дальше.

UniCredit [debit_cards][sale]

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Кнопка «Наверх»
Яндекс.Метрика